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Lançamentos Imobiliários no Brasil

Tudo o que precisa de saber...

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A fase de Lançamento imobiliário é uma das opções mais inteligentes para a compra da casa própria.

Ao comprar um apartamento na planta na fase de lançamento ou pré-lançamento é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Para pagar as intermediárias, você deverá programar usaro seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem como certas é muito arriscado e pode levar-lhe ao incumprimento. Na entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto do seu banco. Geralmente deve reservar 3% a 4% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI.

O Processo em um Lançamento Imobiliário

Ao escolher uma construtora, deve investigar se a sua qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Confira se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON da sua cidade e na internet e visite o stand de vendas e analise a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado.

Verifique os documentos essenciais da construtora ou vendedor, antes de assinar algum contrato: Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se existe um projeto de Incorporação aprovado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis; Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor, se confere com o que está na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente; Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento.

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Ao formalizar uma proposta de compra e venda em um lançamento imobiliário, deve solicitar ao vendedor para colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes sobre

  1. preço,
  2. prazo de entrega,
  3. valor do imóvel com pagamento à vista,
  4. valor do imóvel com pagamento a prazo,
  5. valor da entrada,
  6. valor das parcelas mensais,
  7. valor das intermediárias,
  8. valor a ser pago na entrega das chaves,
  9. quais os índices de correção utilizados nas parcelas,
  10. se há financiamento aprovado para a obra em algum banco
  11. e quais as condições para conseguir este financiamento.
  12. e outros temas que considere importantes para garantir o seu esclarecimento total.

Deve ainda conter todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor.

Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano.

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Antes do Lançamento Imobiliário existe por vezes o Pré-lançamento imobiliário

O pré-lançamento imobiliário é uma forma de atrair cada vez mais interessados antes mesmo de as unidades estarem disponíveis para venda. As construtoras e incorporadoras estão tornando obrigatória a fase do pré-lançamento com ações de marketing que vão muito além da clássica dupla maquete decorado. Esta estratégia serve para aumentar o cadastro de interessados e mostrar ao cliente que “não posso perder esse negócio”.

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(Pré-lançamento imobiliário DBEACH Campeche, Florianópolis)

Algumas dicas sobre lançamentos imobiliários

Quando compra um imóvel no lançamento, pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar as melhores condições de preço e formas de pagamento. Verifique se o imóvel escolhido atende as suas necessidades quanto ao tamanho, localização, infra-estrutura oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento. Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado e o seu Memorial de Incorporação registrado.

Verifique se as obras em andamento da Incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de construção. Além de o próprio financiamento ser uma garantia de que a obra será entregue, os bancos só o concedem às empresas com boa saúde financeira. Apesar da Incorporadora poder contratar uma Construtora para a execução das obras, a obrigação para entregar a unidade autônoma cabe sempre a Incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua atividade, que é prometer entregar as unidades autônomas em troca do recebimento de preço certo e ajustado.

Um apartamento modelo decorado tem a finalidade de mostrar em escala real as características da planta do apartamento, apresentando também sugestões de decoração. Verifique o memorial de acabamento que é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.

Verifique se existe Incorporação Imobiliária

A incorporação imobiliária é o ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém, pessoa física ou jurídica, se compromete a construir um edifício, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta. A Lei que rege as incorporações imobiliárias é a  Lei Federal nº 4.591 de 1964.

Em relação aos impostos, o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) afere a evolução dos custos de construções habitacionais. O INCC é elaborado pela Fundação Getulio Vagas. É usualmente utilizado para correção de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção. 

Os imóveis em fase de lançamento são normalmente mais baratos, mas valorizam rapidamente...

Os valores dos imóveis em fase de lançamento são alterados constantemente. O preço tem tendência a subir enquanto a fase da obra avança na sua conclusão, e à medida que mais unidades são vendidas. O IGP-M (Índice Geral de Preços) é divulgado no final de cada mês. É utilizado para a correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após entrega das chaves do imóvel em contratos que prevêem pagamentos diretamente a construtora. Quando se compra um imóvel com financiamento provido diretamente pela Incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de correção das prestações o INCC durante o período da construção. Após isso, o índice de reajuste passa a ser o IGP-M, acrescendo-se 12% ao ano, sistema Price. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se usualmente o INCC durante o período de construção. Depois disso, e devido ao repasse de financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente estabelecida pelo mesmo. O ITIBI é um Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.

O contrato de compra e venda é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender a outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular, (e, nesse casso, há que observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes ) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso é lavrado em Cartório de Notas, que tem fé pública.

A escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Para que se opere efetivamente a transferência da titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art. 1245 do Código Civil Brasileiro.

O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel. Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é realizado com a apresentação, perante ao Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social (CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente ocorre dentro de 30 dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.

Algumas Regras de Condomínio

As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.131 a 1.358 do Código Civil (Lei n. 10.403/02) e na Lei 4.591/64, na primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil. A Assembleia Geral de Instalação de Condomínio é a primeira reunião dos condomínios juntamente com a empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. É nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio. O síndico pode ser qualquer morador, desde que eleito pelos condôminos, para defender os interesses dos mesmos. O síndico também pode ser terceiro, não morador, desde que devidamente contratado pelo condomínio para tal fim. A taxa de condomínio é a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa é composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a Incorporadora, com o auxílio de um a empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento.

As vagas de garagem podem ser áreas comuns ou unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela convenção de condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação de IPTU.

Dados sobre economia e o mercado imobiliário

A Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis, diz que o mercado imobiliário brasileiro é o segundo mais atraente no mundo, apenas atrás dos Estados Unidos.

A Caixa Económica Federal está a oferecer um empréstimo pessoal com garantia imobiliária. O interessado pode levantar até 70% do valor do seu imóvel, podendo quitar a dívida em 10 anos. Condições facilitadas e uma das melhores taxas do mercado (desde 1,51% ao mês + TR). O Banco do Brasil está apostando em 2012 e pretende elevar seu estoque de financiamentos habitacionais de R$ 7,7 bilhões (em 2011) para R$ 12,7 bilhões. Tendo como pressuposto um deficit de 8 milhões de famílias sem casa própria e com os incentivos de programas federais.

Veja aqui alguns exemplos de lançamentos imobiliários...

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